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深度干货:特色小镇的26种玩法

金亚洲登陆 www.hitsnruns.com 发布日期:2018/8/5 1:22:52 浏览:44

来源时间为:2018-06-14

本文由华高莱斯李忠先生的两篇精彩公开演讲稿《中国需要的特色小镇》和《全域旅游》整理而成。文章将特色小镇如何破局、成功因素以及26种玩法讲得非常透彻,文章很长,需要很多耐心才能看完,但对于正在摸索特色小镇的房企而言,非常实用及具有启发性,值得你收藏反复阅读、咀嚼。

一、特色小镇破局

特色小镇最早由浙江提出,国家将其定位为一种创新发展和经济发展的新模式。

2016年7月,住建部、发改委和财政部发出《关于开展特色小镇培育工作的通知》,共同提出要在全国打造1000多个特色小镇。

现在有一种逻辑认为“特色小镇一定得是镇”,意思是不能是城。如果是这样的话,为什么负责部门里面没有农业部?换而言之,我们更应该把特色小镇看作“城的缩小版”,而并不见得是“村的升级版”。这个逻辑我们得搞清楚。另外,到2020年国家将培养1000多个各具特色、富有活力的特色小镇;而其中“十三五”规划期间将打造超过1370个特色小镇。首批特色小镇名单中,浙江8个,山东7个,江苏7个,这三个地方最大的共同点在于产业发达。由于产业发达,小镇才多。四川虽然也有7个特色小镇,但与前三个省份不同的地方在于:人口多,而且没有经过战乱。

在这个逻辑下,现在有大量的地产公司包括碧桂园、华侨城、海航都进入到特色小镇运营当中。这里面有一个特别有意思的现象。

如果统计上市公司年报会发现一件事:按照公开年报,现在做产业地产类的公司市盈率和纯地产类公司的市盈率之间是4.5倍的差距。现在一些纯地产公司纷纷开始做特色小镇,因为前一轮大家觉得能够获取廉价土地的方式是产业新城,而这一轮能获取廉价土地的方式就是特色小镇。甚至有些开发商说,特色小镇是开发商能够不完全走招拍挂拿到相对廉价土地的唯一一个、也是最后一个风口。这就是为什么特色小镇这么热。

最近有记者问我三件事:

第一,特色小镇这么热,开发商一拥而上,是否值得担忧?当然不值得。之前国家还提过美丽乡村建设,没有一个开发商响应;现在好不容易一个政策让所有开发商都心痒不止,却要担心。这个逻辑是不对的。

第二,如果特色小镇长大了就失去了小镇的特色了。我想说如果你的小镇长成了一个中型城市,这说明你的选址非常正确。如同我们公司一位同事被提拔为营销副总,后来营销副总太能干,自己成立了代理公司单干了,说明这个人很有营销能力,选他选对了。中国历史上有四大名镇:河南的朱仙镇,广东的佛山镇,江西的景德镇和湖北的汉口镇。现在这四大名镇有三个都长成了中型或大型城市,你能说这三个选址都错了,只有朱仙镇选址对了吗?这恰恰值得认真思考。

第三,有人认为一旦特色小镇一哄而上会浪费资源。但这浪费的也是开发商的资源。不做特色小镇老百姓什么都得不到;但即使开发商建了许多设施特色小镇没有建起来,至少还给百姓留下了基础设施和配套。我们要想的是怎么利用这个政策,把事情做得更好。

说到这儿,我们要讨论:如果一个特色小镇交到我们手上,我们怎么能把这个事做成?现在已经有很多的公司包括华夏幸福都在向特色小镇转型。但是在中国,并不是所有的小镇都能成功——能够成功的小镇只会是少数!

现在许多人说特色小镇,都在拿欧美的逻辑说中国——像是“德国的中小城市活得很好”之类的。但德国的小镇活得很好,不代表中国的特色小镇能做好。中国并不具备能让无特色小城镇长大的土壤。之所以提特色小城镇而不是小城镇的逻辑是,有特色的小城镇不一定活,没特色的小镇一定会死。

我们从规划级配的视角思考这个问题:大家普遍认为规划级配搞得最好的是德国。德国一共八千多万人口,一百万以上人口的城市只有四个半,其中80的人生活在50万以下人口的城市里。这其中,又有80的人生活在20万以下人口的城市。这个配置非常合理。但是,我们提倡学习德国的时候,往往忽略了一件事:在德国人眼里,城市级配如此是很大的缺点?;谎灾?,德国人认为德国并不是城市级配搞得好,而是没有特别大的城市。当年两德合并的时候,定都柏林。法国人出来抗议,抗议的不是两德合并,而是定都柏林——只要定都柏林,德国又会把柏林做大。时任法国总统说过一句话:“如果你定都柏林,不出20年欧洲又会是德国的欧洲?!闭饩浠捌涫得挥兴荡?。大家去德国的话,不妨去科布伦茨的德国角,威廉一世雕塑底下写着一句话:“只有统一,才能强大?!闭龅鹿贾厥油骋?。

现在很多人讨论:“中国的大城市为什么长这么大,北京到底要不要规划和定位为经济中心?”很多人说北京应当向华盛顿学习,应该只把自己定义为政治、文化中心。这个逻辑是不成立的。世界上确实有四个国家是“大国小首都”,即加拿大渥太华、澳大利亚堪培拉、美国华盛顿、巴西的巴西利亚。但是很多人忽略了一件事:这四个国家全部都是联邦制的,而中国是中央制的。

联邦制和中央制是完全不同的。中央制政权下,基层政权的权利是来自上级向下的逐级分配;而联邦制政权下,总统的权力来自于各级基层政府向上的逐层让渡。比如我们每一个县委书记的权利其实来自中央,每个县的政府都是党、全国人大和中央人民政府在当地的派驻机构而已。但是与之相对,美国总统的权力其实没有大家想的那么大,甚至可以说美国人并不觉得总统权力很大。中国人觉得总统权力很大,不过是因为外交权、对外战争权、对外贸易权看上去都在美国总统手里。美国的联邦制政体,核心是三权分立;而中国是中央制政体,中央集权、人民民主专政。大家一定要记住,只要是中央制的国家,它的首都一定是大首都。只有联邦制的国家,它的首都才有可能是小首都。

在这个逻辑之下,中国的首都其实不算大?大伦敦装1400万人(数据来源维基百科),每四个英国人中就有一个人在大伦敦。大巴黎装1200万人(数据来源维基百科),每五个法国人中就有一个人生活在大巴黎。欧洲的四个国家丹麦、芬兰、挪威、瑞典,每个国家都至少是四个人中就有一个人生活在大首都圈。大维也纳装1/4的奥地利人。在亚洲,每四个台湾人就有一个生活在大台北。大东京装了4383万人(数据来源日本国土交通?。?,每三个人中就有一个人生活在大东京。大首尔装了1/2的韩国人,5000万人口的韩国养出了2300万人的大首尔(数据来源维基百科)。

因此,我们的北京其实不算大——不说1/5、不说1/8,只说1/10的中国人,哪怕再在1/10的基础上除以2,北京装六千万人是没有问题的。当然这里指的是大北京,而不是仅仅指北京市区。我换一个角度来说,如果北京不会长大,中央为什么要在雄安做一个新区呢?现在中央规划的雄安新区离北京的距离比大家想的远,而离北京越远做新区说明在中央的预估中北京会长很大。如果北京只有二三千万人,新区就不需要在雄安了,在固安就可以了。作为13.5亿人的大国,我们的国家规模下,理应拥有东北亚第一大城市。但是现在在东北亚,东京是第一大城市,首尔第二大,北京连第三大都悬。

欧美,尤其欧洲有一个非常重要的逻辑,叫做联邦制或者城邦制。德国是由一系列的城邦国组成的国家,被俾斯麦统一不过两三百年。最早叫法兰克王国,后来西法兰克变成法国、中法兰克变成意大利、东法兰克变成现在的德国。

到俾斯麦统一德国之前,这个地方的西德意志实行封建领地制,东德意志实行领主庄园制。如果非说这个地方曾经有个国家的话,这里曾经有一片共同说着德语的人民所组成的土地,叫做神圣罗马帝国。但是按照法国思想家伏尔泰的话说:“她既不神圣,也非罗马,更非帝国。这里的每一个蚊子都有她的国王?!钡鹿幸坏愕阆裎颐强吹降拇笄氐酃幕环⒋?,但组成的战斗集群非常能打,一路统一。二战结束的时候,丘吉尔曾经咬牙切齿地说:“普鲁士是万恶之源?!蹦闷坡匾苍倒骸捌章呈渴勘蛑笔谴优诘锩娣醭隼吹??!彼缘鹿橇秸降牟咴吹?,这个国家并不是我们理解的统一的国家。

她既不神圣,也非罗马,更非帝国

看《格林童话》的都知道,里面遍地都是王子公主,嫁给王子听起来好像很幸福。其实在神圣罗马帝国时代,一个国王就相当于中国的一个镇长,而且不是大镇的镇长。嫁给神圣罗马帝国的王子相当于嫁给中国一个镇长的儿子,好像也没有特别幸福。当时的德国在不大的领土面积上分了314个邦国,构成了今天德国的300多个大中小城市。一直到今天为止,它的314个大大小小的邦国都很有城邦意识。什么叫城邦意识?每个城市都有自己的城徽、城旗、城歌、传说、教堂、球队,这就是城邦意识。

喜欢德甲的人知道德国有一个城市——门兴格拉德巴赫。城区人口只有8万,但这里的城区有电车和轻轨。我曾经问他们的政府官员,靠八万人支撑的轻轨肯定是赔钱的,年年赔为什么要开它?得到的回复是,我们门兴格拉德巴赫是老牌德甲队。养德甲队更花钱还是养轻轨更花钱?当然是德甲队!我们都养得起德甲队,养个轻轨有何难呢。门兴格拉德巴赫的小学课本中就印着这么一句话:“我是门兴格拉德巴赫人,门兴格拉德巴赫是我的家乡,是世界最美丽的地方,这辈子我哪里都不去,我要世世代代生活在我的家乡?!闭饩褪浅前钜馐?,就是爱家乡胜过爱中央?!?/p>

为什么只有城邦意识才能让小城市长大?道理很简单,因为小城市的医院和学校无论如何是比不过大城市的,只有大城市才能养出最好的学校和医院。北京的三级甲等以上医院40的病人来自外地,每天仅看病一项造成的流动人口高达188万人。大城市的医疗一定比中小城市好。但如果一个人就是愿意生活在小城市不去大城市,一定不是利益的考量而是情感的考量。而这种情感不是与生俱来的,需要天天洗脑。

中国的城市是不允许有自己的城徽、城旗、城歌的。1997年11月18日,国务院发表《关于禁止自行制作和使用地方旗、徽的通知》,要求960万平方公里土地要同升一面旗,同唱一首歌。在中国第一需要的意识是家国意识或者家国情怀,你是哪儿人不重要,你首先是一个中国人。在这个逻辑下,中国大城市的长大是以部分小城镇的衰退为代价的。

美国的华裔史学家王国斌说过一句话:“欧洲从未丧失其多国体系,而中国则未能真正经历过永久的分裂?!痹谧婀迪滞骋坏拇竽勘曛?,一切问题都应该为它让步。这是祖先给我们留下一笔的巨大的遗产,因此维护统一比什么都重要。

中国不存在城邦意识。我举个例子,抗日战争这个事从地域上跟四川有关系吗?没关系。四川人抗日积极吗?非?;?。380万川军出川抗战,走到山东的台儿庄浴血奋战。当年的四川人为了山东的子弟流血牺牲,四川人觉得正常吗?正常。后来四川地震了,广东、山东等各地援助四川建设,广东人和山东人觉得正常吗?也正常。为什么?因为大家是一家人,都是中国人。这个逻辑是中国赖以生存最重要的精神底线,任何人是不能触犯这个精神底线的。

有一利必有一弊,只要维护了这个精神底线,就要牺牲很多地方利益。在中国,中央意识是一直要强化的,这是核心意识,而地方意识肯定要被弱化。因此,中国不具备中小城市长大的精神土壤。但是这里面要想让它长大,必须得做特殊的工作。

即使是德国这种有314个城邦的国家今天也遇到了问题。两德合并之后,柏林长成为一个480万人的城市,每年都要拉3万人过来,这就等于死掉10个3000人的小城市。所以我想和大家说,在中央制的国家中,大城市人口聚集,小城市落后是必然的。

欧美之后我们看亚洲,日本做的特色小镇更多是拯救性的工作。更典型的是韩国,韩国前总统朴槿惠的父亲朴正熙,在当总统时提出过“新村运动”,让每个村子都变好。干了半天发现没戏,整个政策像撒胡椒面一样,还是要重点突破。现在韩国有一系列小镇,海南有滨海产业小镇、平昌有运动休养小镇、锦山有人参草药小镇。我们今天要走的路,和韩国昨天要走的路是一模一样的。韩国的这条路对中国很有启迪,因为它的政体和家国情怀跟中国类似。但一定要立足于两件事:第一,中国大城市的成长是以部分小城市的衰退为代价的;第二件事,要想全面复兴农村是不可能的,一定要挑一些重点。

为什么不能把小

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